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專家稱中國房地產金融大變革的時代已經到來
來源: 發布時間:2016-7-20 點擊量:1254

    房地產金融及其創新態勢方面,有很多東西值得我們注意。在目前的房地產金融形勢下,商業銀行目前仍然是中國房地產金融的主流載體;信托成為中國房地產金融創新的主流范式;"信托+銀行"是中國房地產金融的主要模式;外資金融機構以及境外基金是中國房地產金融的新生力量。
    中國房地產金融大變革的時代已經來到,中國房地產金融逐步要向融資多元化轉變和提升。
    第一點,為什么銀行是當前甚至相當長時間內是中國房地產金融的主流載體和平臺呢?
    首先這是因為,現在整個中國金融業資產30萬億左右,而商業銀行的金融資產達到28萬億,其他的非銀行金融機構如證券、保險、信托、租賃等等的金融資產總和只有2萬億左右,僅僅是商業銀行資產的1/10。其次,作為商業銀行來講,給房地產開發商的開發貸款、流動紫晶貸款以及按揭貸款也占到99%的份額,其他的如信托融資以及其他金融類的運作模式只有商業銀行融資總額的1/1000左右。這兩個數據說明了銀行仍然是主流平臺,但是銀行這種間接融資平臺一定要打破。信托以及境外的銀行,包括境內可能會出現的房地產的基金,可能會出現優化發展的變局。
    第二點,信托是中國房地產金融創新的主流范式和主要趨勢。這在于信托制度的特殊優勢。英國法學家梅特蘭說得好"如果有人要問英國人在法學領域取得的最偉大、最獨特的成就是什么,那就是歷經數百年發展起來的信托理念,我相信再也沒有比這更好的答案了。這不是因為信托體現了基本的道德原則,而是因為它的靈活性,它是一種具有極大彈性和普遍性的制度。"美國的信托專家斯科特也認為"信托業得應用范圍可以與人類得想像力相媲美"。信托具有財產隔離、規避政策障礙及合理避稅等三大核心功能,信托公司是聯動貨幣市場、資本市場、產業市場的全能型金融百貨公司。比如重慶國際信托投資公司在貨幣市場領域,每年的金融同業拆借達300多億人民幣。在資本市場可以做投資銀行業務,重慶國投是西南證券、益民基金的第一大股東等等。信托投資公司還可以直接投資產業,這是其他金融機構都不具備的獨特優勢,信托公司自身的資金可以投資房地產,比如說,重慶國投的全資子公司中華物業就是專門做房地產的公司。
    另外,信托公司可以為房地產項目進行信托融資,但是作為信托模式會實現兩個提升和轉變,第一個轉變,從融資型向理財型轉變。因為,信托法頒布以后,房地產信托已經為中國的房地產事業作出了巨大的貢獻。去年北京房地產信托融資達到20多個億。作為信托的創新模式,它會很多種,比如優先購買權信托、財產權信托,還有房地產股權投資信托等等,比銀行單純的貸款模式豐富得多。由于信托制度的優勢,未來信托投資公司將優先建立起一個有效的資金平臺與資金池,受人之托,代人理財,有了大量資金儲備,然后優選地產項目,從被動轉為主動。未來地產金融的發展模式,肯定是信托逐步占據主流地位。
    第二個提升,從傭金收入型向投資收益型提升。信托不是簡單里給房地產項目貸款一個億,然后收取一定的信托管理費。未來的發展是信托投資公司看中這個房地產項目以后,會一起來與這個房地產開發商合作,以股權的方式投資這個項目,共擔風險,共享收益。這兩個模式的提升,就是房地產信托投資基金,或者叫做房地產產業信托資金。目前由于法制障礙,還沒有房地產產業基金的叫法。其實,基金是信托的一種,叫單位信托,任何基金前面都可以加上信托兩個字。房地產產業基金未來肯定出現的,未來的房地產信托投資基金,將更直接深入房地產市場,比銀行更靈活有效。
    第三點,"信托+銀行"是中國房地產融資的主流模式。在當前,甚至在相當長時間內,這都是中國房地產融資的主流模式。商業銀行要給房地產項目融資,存在很多的限制,另外包括國家的宏觀調控對房地產業也是影響巨大。包括目前上海、杭州、溫州出現的房地產泡沫,我去年上半年就認為中國的房地產區域市場存在泡沫,當時有一個中美韓三國房地產圓桌會議的時候就談到了。  我既是一名學者也是一位金融實際操作者,我既從理論的高度、宏觀的視角,更從實踐的角度的研判形勢,分析問題和解決問題。我在這里要提出三個理論,首先是"房地產有效真實需求理論",其實中國房地產的需求有一個真實需求,也有一個虛假需求,虛假需求主要是指投機的。但要強調的是真實需求里面有一個有效真實需求和一個無效真實需求的區別。實際上有效真實需求是確實具有購買力的購買者。這個在中國來講,實際上有的人已成為負資產了,提前透支消費,負債累累。我們研究房地產,要重點關注誰是真實的有效需求者,這個才是對房地產市場健康發展最大的推動者。
    此外,房地產具有一定的公共產品屬性,作為中國的房地產要為中低收入者提供一些房子。但是,目前來講,中國的房產結構是扭曲的,價格也是扭曲的。因為中低價格的房屋供給者比較少,需要政府來保障中低收入者的住房問題。中國現在要構建和諧地產,不能只重效率不重公平,長期扭曲產生破壞性因素最終實際上反而會導致我們國民經濟的衰退。第二,我要駁斥地荒論,并提出"土地循環可再生使用論"。
     可以這樣講,從總量來看,土地是固定的。短期內,土地資源是稀缺的。但是從長期講,土地是可循環再生使用的。從較近期的時間來講,舊城、危改房可能要拆遷,還要造新城,土地又出籠了。同時,在中國土地只有70年的使用權,是可循環可再生使用的。我接下來提出"房屋長期貶值論"。從房屋七十年使用權和折舊的角度看,住宅一定是貶值的,雖然不排除最近幾年周邊物業售房價格可能有一定漲幅,但如果從房屋七十年使用權的角度看,所有住宅幾乎在未來都會有一定程度的貶值,當然歷史文物除外。

   回過頭來,我講為什么"信托+銀行"是中國房地產融資的主流模式呢?商業銀行在現實條件下受到諸多限制,必須要有一個靈活變通的金融模式。信托就可以不受121文的限制。我操作的世紀星城股權投資信托計劃就是一個信托加銀行的典型案例,信托融兩個億,銀行融兩個億,銀行、信托和項目三方簽訂一個框架協議,共同來把這個房地產項目開發好,充分保證資金鏈不斷裂。  地產信托管理暫行辦法征求意見稿出來了,雖然還沒有正式出臺。這里面明確了房地產即使四證不全,也可以進行信托融資。實際上現在就是很多不具備銀行融資條件的紛紛轉向信托融資。目前在中國這種房地產融資格局下只有信托加銀行才是最佳的模式。
     第四點,外資金融機構以及境外基金是中國房地產金融的新生力量。外資銀行已經可以做人民幣業務了。但是境外方面的產業基金,他們進入中國是一種股權投資,不是一種金融形態。他們現在不能進行金融運作。但是我們必須肯定的就是外資銀行以及境外的房地產產業基金是中國房地產金融的新生力量。特別是加入WTO后,2006年中國金融業全面開放,將會有更多的外資金融機構,更多的外資金融產品,更多的房地產融資渠道,都會為我們打開。
    作為外資銀行給房地產開發商貸款有幾個條件,第一,要有良好法人治理結構。第二,抵押率要求較高,要50%。但是如果能夠獲得貸款,第一個好處,利率低于現有中國的銀行,第二,期限可可以長達十年。因此,我個人認為,中國房地產金融變局的時代已經到來。


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